コロナ後の不動産価格は下落するのか?

不動産価格 下落Life+

コロナ前から住宅マンション、投資用不動産を購入しようと検討していた方や
今後購入する方は価格推移が気になるところですね!

普通に考えればコロナの影響で不動産価格は下落すると予想しますが、
まだ価格は維持しています。
以下の要因から購買意欲が下がり、需要減少の為、価格下落の可能性があることについて説明いたします。

不動産価格の下落要因 

・GDPの成長が世界的にマイナスになる可能性大
・世界的規模で企業の資金繰りが悪化、お金の流れが悪くなる
・日本での実体経済も悪化。一部を除く業種以外にダメージ有
・失業率の上昇
・賃金が下がる、ボーナスカットされる可能性大。
→購入意欲の低減。


・コロナ禍でリモートワークを開始、継続する企業が増える。
ドワンゴ、富士通などの大手企業も積極的に採用。空きテナントが増えて需給バランスが崩れていくとテナント賃料も下落。
物件利回りも落ちるので結果、販売価格下落につながる可能性あり。

・インバウンド、訪日外国人が激減。訪日外国人受け入れ再開のめどはたたず。
・飲食店などのテナントも撤退増加。
・オフィス用地やホテルやインバウンド向けの施設用地の新規建設は減少
・従来予定していた建設計画の中止や遅延もあり。用地が昨年よりも市場に出回りマンションの用地取得コストが下がる可能性があり
→販売価格に影響

このサイクルにより段階的に住宅、マンションの不動産は価格が下落すると考えています。
最近完成したマンションも昨年よりは販売が好調ということはありえない状況です。
(2020年7月現在)
建設、販売計画は数年前から開始しているので、今後完成するマンションは販売苦戦する可能性が高いので販売期間が想定よりも長くなれば値引き額もそれなりに大きくなると予想。

大都市圏好立地と地方の主要都市中心部で売り急ぎの必要のないデベロッパーは従来の価格を維持するでしょう。

しかしコロナに関係なく、昨今までにバブル的に上昇していた不動産価格は下落すると予想します。
新築マンション価格においては首都圏で2019年平均価格が5,980万円でした。この数値は
1990年のバブル時と近い水準です。
今年以降さらに価格上昇する要因があるでしょうか?

肝心な下落時期ですがいまのところは顕著な動きはなく、冬のボーナスカットや減少、企業倒産動向、失業率の悪化が現状より加速し、多くの人が実感として不況に入ったと感じ始めた時に下落率は緩やかに加速していくのではないでしょうか?
または超大手企業の倒産報道などがあればそれを引き金に株、不動産の連鎖下落もあるかもしれません。〇〇〇ショックですね…

下落する不動産。上昇する不動産

【下落する不動産】
・中古マンションは売主が個人の場合が多いので、コロナの影響から資金確保するために売却が加速するかもしれません。現状は売却が増加している傾向はありません。
・オフィス系不動産はリモートワークの傾向が当面続くとみて、重要減から利回り低下で下落予想。

【維持もしくは上昇する不動産】
・新築マンションは現状維持
 金融システムがいまのところは安定しており、リーマンショックの時のような投げ売りは起こりにくい
・物流系施設用地及び不動産は需要増のために、当面は安泰。
・商業施設不動産も現状維持。数年後を見越して売買が活発に。
 都心、地方都市中心部では下落はないと予想。

不動産価格の下落についてのまとめ

・現時点では急激な価格の下落は起きていません。
不動産価格が下落を見越した不動産オーナーが価格下落前に売却を検討する可能性は少ない。都心に関しては投資用物件が多いので売買が活発になる可能性もあり。

・2021年の東京オリンピックが無事開催されることも少し影響はあると考えます。
開催後、もしくはオリンピック中止の決定があれば下落開始のサインかもしれません。

・借り入れ金利が低いので投資対象としては引き続き有望な不動産。投資家の多くは
買い時を常に探っている状態。融資の条件が厳しくなってきているので都心などを除き売買の動きが鈍くなる可能性あり。
現時点で売却を検討しているオーナーは少ないようです。

・いずれにせよ需給の関係で価格が形成される要素は大きく供給も減ってきている昨今、需要回復がキーになります。

・コロナの影響で2021年度の企業業績に悪影響を及ぼす可能性も否定できず、世界的に見ても一過性の問題ではないので世界情勢、コロナ情報も常にチェックすることが大事です。


追記8/22
国土交通省は21日、全国主要都市100地区を対象とした2020年第2四半期(4月1日~7月1日)の地価動向調査の結果を発表。  新型コロナウイルスの感染拡大に伴うホテルや店舗の需要減退と取引の停滞が影響し、下落は前回調査の4地区から38地区へ増加。上昇は73地区から1地区へ激減し、緩やかに続いてきた上昇傾向にブレーキがかかった形だ。  下落地区が上昇地区数を上回るのは12年第2四半期以来。用途別では住宅地に比べて商業地で、地域別では地方圏に比べて三大都市圏での下落が顕著で、名古屋圏では対象9地区すべてが落ち込んだ。 
いよいよ数字に表れてきましたね。しかも三大都市圏での下落です。
どこまで下落するのか、緩やかに下落していく傾向だと考えています。

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